房市激盪五十年

卓輝華

  • 出版商: 財信
  • 出版日期: 2014-07-30
  • 定價: $450
  • 售價: 9.0$405
  • 語言: 繁體中文
  • 頁數: 308
  • ISBN: 9866165930
  • ISBN-13: 9789866165931

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商品描述

<內容簡介>

回首台灣房市過去五十年的發展,各都會區房價與營建類股的股價幾度大幅起落,這段歷程能帶給我們什麼樣的自住置產與投資啟示?作為全台灣最資深的估價師之一,中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長卓輝華在二十餘年前就曾針對台灣房市發展提出專書進行分析,一度是房市從業人員與大學相關系所人手一本的不動產聖經。

在2014年,卓輝華完整回顧台灣半世紀來的房市歷程,並推出新書「房市激盪五十年」帶領讀者一舉回顧1961年以來,台灣房市從台北市每坪房價三千七百元開始,經過幾波震盪,甚至度過慘淡的失落十年之後,在全球資金狂潮帶動下,出現了實價登錄每坪二百九十萬以上歷史新高房價的完整歷程。

作為估價界菁英,卓輝華也同步關注地價變動帶來的影響。新書裡對作為全台房價指標的信義計劃區,在近三十年來地價上漲高達五十五倍等土地價格變動情況也有分析。此外,包括預售制度的崛起,營建類上市上櫃公司的浮沈,不動產證券化,北中南都會核心區的發展,以及房市景氣循環與相關政策演變,書中都有深度分析評論。

在房價高漲的時代,透過卓輝華深刻觀察與回顧台灣房市發展歷程,不僅能夠讓民眾了解過去房市各種變化的原因,更能藉此判讀未來房市的可能演變趨勢,掌握最佳置產與獲利契機,成為高房價時代裡,人人必讀的房地產關鍵訊息。

<全書目錄>

推薦序
作者序
導讀

第一章 1970年之前的市場初創期

1.1 台北房價每坪3,700元

1.2 第一波房地產市場景氣高峰期
   專題1 都市土地漲價歸公 非都市土地漲價歸私

1.3 第一波房市繁榮原因探索

1.4 第一波房地產政策調控
   專題2 空地稅 抑制土地投機有利工具
   專題3 第一、二代新市鎮開發


第二章 兩次能源危機時的市場成長期

2.1 退出聯合國前後的低迷市場
   專題4 1970年代 都市化快速成長期

2.2 莊敬自強 處變不驚 預售房屋登場
   專題5 預售房屋的肇始

2.3 第一次全球能源危機的房價狂飆
   專題6 國家總動員法 限建限價

2.4 第二波房市景氣高峰原因

2.5 經濟急凍與政策調控 重挫房市
   專題7 預售制度初創期的糾紛型態

2.6 類似不動產證券化產品首次出現

2.7 全面展開非都市土地管制

2.8 客廳即工廠年代 房價溫和上漲

2.9 全面實施平均地權

2.10 十大建設完成 帶動市場復甦
   專題8 十大建設

2.11 第二次全球能源危機的房價狂漲

2.12 台北市房價 突破每坪十五萬元

2.13 經濟成長與通膨壓力 拉升第三波景氣高峰

2.14 第三波政策調控 第一代建商存亡之秋

2.15 第三波房地產景氣衰退分析


第三章 經濟政治解嚴後的市場狂飆期

3.1 首次小型金融風暴

3.2 景氣落底 輔導房地產業健全發展

3.3 解決預售問題 設立建築經理公司

3.4 促銷餘屋 房屋仲介業興起

3.5 政治經濟解嚴 情勢大好
   專題9 台北市西門町沒落 東區商圈興起

3.6 台灣錢淹腳目的全民投資年代

3.7 全台房價 兩年漲四倍

3.8 第四波房地產景氣高峰成因

3.9 房地產界的二二八事件
   專題10 無住屋團結組織夜宿忠孝東路

3.10 股市萬點落底 第一次全國土地會議

3.11 第四波房市衰退的政策調控
   專題11 1980年代末期不肖房仲代銷業購屋騙數


第四章 房地產泡沫與失落的十年

4.1 房市供給問題逐漸浮現

4.2 台灣省開始全面實施容積率
   專題12 公告現值公告地價 兩價分離

4.3 土地實價課稅主張 部長下台

4.4 第三代新市鎮開發

4.5 政爭與搶建 市場持續低迷

4.6 摩天大樓起於高峰 落成於谷底

4.7 李登輝總統 每坪六萬元平價住宅
   專題13 都市地價指數

4.8 中共導彈 解除選擇性信用管制
   專題14 居家憲法 公寓大廈管理條例
   專題15 農地釋出方案

4.9 首屆民選總統 釋出房市利多

4.10 台北市與台灣省 市場趨勢分道揚鑣

4.11 捷運通車效應 台北房價抗跌

4.12 亞洲金融風暴前的台北房市榮景

4.13 林肯大郡倒塌案 全台山坡地崩盤

4.14 亞洲金融風暴後 營建與金融難兄難弟
   專題16 信義房價指數
   專題17 世界第一高樓 景氣繁榮時的偉大工程

4.15 921大地震 金融與建築業餘震不斷
   專題18 強化不動產專業資格

4.16 農地解嚴 開放自由買賣
   專題19 台灣地王寶座

4.17 政黨輪替 網科泡沫 逾放破表
   專題20 耐震標章
   專題21 綠建築標章
   專題22 不動產估價師

4.18 法拍屋大拍賣 房價打五折

4.19 金融改革 力挽房地產頹勢
   專題23 營建股淪為雞蛋水餃股

4.20 減稅 證券化 開放陸資 圖救房地產
   專題24 國土規劃及不動產資訊中心
   專題25 調降土增稅 漲價歸公精神不再

4.21 SARS 房市多空轉折點
   專題26 仲介E化 聯賣系統
   專題27 法拍屋、金拍屋、銀拍屋

4.22 房地產泡沫 失落的十年

4.23 房地產泡沫化成因探討
   專題28 資產管理公司與不良債權
   專題29 國泰房地產指數
   專題30 不動產證券化條例


第五章 高房價 民怨之首

5.1 信義計畫A3 第十次標脫

5.2 三低市場 吸引自住投資進場

5.3 金拍屋退場 房市量增價穩
專題31 信義計畫副都心 30年地價漲約55倍

5.4 國有地熱標 房屋年創45萬棟交易

5.5 台北豪宅 房價衝破百萬元

5.6 不動產證券化熱潮 兩年八檔

5.7 營造物價漲 推升預售屋房價

5.8 不畏次級房貸風暴 房價驚驚漲
   專題32 高鐵特區地價 20年翻50倍
   專題33 外資投入 商辦房價漲

5.9 金融海嘯 營建股下跌52%

5.10 高房價 民怨之首
   專題34 國有大面積土地 停止標售

5.11 調降遺贈稅 房地產節稅最佳
   專題35 遺產或贈與節稅案例分析

5.12 全台房價齊漲 台北商辦也大漲

5.13 台北市買房 15年全家不吃不喝

5.14 政策調控出籠 房價續漲
   專題36 豪宅稅 豪宅的正字標記
   專題37 台灣房地產景氣動向季報停辦

5.15 歐債風暴 居住正義五法過關

5.16 奢侈稅 抑制短期投機買賣

5.17 實價登錄 促進交易價格透明
   專題38 住宅法

5.18 建築業廣告大戶 撐起市場熱度

5.19 量化寬鬆 打房無礙價走揚

5.20 啟動標售地上權機制

5.21 金八條效應 商辦不動產量縮價穩

5.22 近五年房市 活狂凍等憂

5.23 奢侈稅實施兩年 量跌價漲
   專題39 台北市住宅價格指數


第六章 台灣房價還會繼續上漲嗎?

6.1 幾年有一波房地產景氣循環?

6.2 歷次房價上漲與景氣繁榮原因

6.3 歷次政府政策調控手段總覽

6.4 空屋不是問題?甚麼才是問題?

6.5 台灣的國土計畫在哪裡?

6.6 專業法制改革 不保證房價走穩

6.7 掌握區位優勢 做好購屋準備
   專題40 台中新市政中心與豪宅
   專題41 高雄新都市中心的崛起

6.8 高房價能代表國富象徵?

6.9 台灣是房地產投資天堂

6.10 等待下一次機會?或把握現在?


展望未來:兩場尖峰對談

 關於尖峰對談

 尖峰對談一 “六都”上路 從根改變房市發展軸線

 尖峰對談二  港島"CEPA"效應 是否隨"ECFA"重現台灣?

<推薦序>

房價上漲與社會正義
─林建元
《國立台灣大學建築與城鄉研究所教授》《都市發展與環境教育基金會榮譽會長》

歷經數次的景氣循環波動,就總體趨勢而言,台灣的房價多數時間都是維持上漲局面,尤其是最近十年,雖然薪水不漲,台北市平均房價卻漲到家戶可支配所得的十五倍以上,高房價成為民怨之首。就投資理財的觀點來看,有人會很好奇房價還會不會再上漲?怎麼漲?從公共政策的觀點來看,有人會很好奇如何才能有效打房?土地制度應該如何改革,才能落實社會正義。對於讀者的關心,不管持哪一種觀點,這本書雖然沒有直接提出答案,卻間接提供了讀者找尋答案的路標與相關資訊。

本書作者卓輝華博士乃國內著名資深不動產估價權威,不但具有堅強的學術基礎,擁有政治大學地政學博士學位,也有非常豐富的實務經驗。除現在擔任宏大不動產估價師事務所所長之外,也曾擔任台北市不動產估價師公會及中華民國不動產估價師公會的創會理事長。與一般估價師不同,卓博士經常參與政府公共政策的制定,擔任各級政府都市計畫委員會、都市設計委員會、地價評議委員會等各種土地相關審議委員會的專家委員,而且都有很優秀的表現,是我個人非常敬佩的土地專家。不同於商業性的不動產報導或純學術性的研究論文,本書以歷史資料為基礎所作的市場分析與政策討論,集合了卓博士多年專業分析與實務經驗而成的知識結晶,非常值得關心土地議題的產官學研各界閱讀與參考。本書以不動產市價的變化作為房地產市場發展的指標,將過去的五十年分成五個階段,分別說明房地產市場在各階段的價格水準及當時所處的經濟、財政、金融等外在環境條件,並分析政府如何解決當時不動產市場所遭遇的問題,以及為何制定當時的各種政策法令或管理措施。

為了幫助讀者了解在各不同階段新訂的政府措施或新創的市場名詞,作者特別以專題方塊方式作重點補充解釋。換言之,對於許多今天社會已經熟悉的管理制度或市場名詞,從本書可以很輕易的得知其用意及產生背景。除了分析過去五十年的房地產市場在五個階段的發展情況與相關制度背景,本書第六章還以「台灣房價還會上漲嗎?」為題,綜合分析影響房價未來發展趨勢的各項因素。房地產市場絕不只是一個簡單的市場供需經濟問題,受到人口成長、產業發展、景氣循環、金融財政、土地使用管制規定及公共建設等因素的影響,更受到政治因素的直接影響。

閱讀本書除了可以依序由頭讀到尾之外,建議讀者也可以選擇先讀第六章之後,再回頭閱讀前面章節,此種讀法的優點是先了解目前房地產市場所面臨的問題,再以驗證的心情去了解各種問題的歷史發展過程。本書的讀者不僅可以從閱讀過程了解台灣不動產市場的發展歷史與價格變化的邏輯,更能體會到各種法令制度對不動產市場的影響。
地價上漲乃是國家財富增加的表現,本應高興。然而在不健全的土地稅制之下,地價上漲卻也同時造成更大的社會不正義。早年大學聯考,三民主義乃是必考科目。課本與憲法都明明寫著我國係以「平均地權,漲價歸公」為基本國策, 採「稅去地租」的精神,課徵土地增值稅以實現漲價歸公。然而本書作者在結論中以調侃語氣明確指出,在各政黨共同努力修法減稅之下,台灣其實已經變成是一個全世界最適合從事土地投資的天堂,與社會正義的距離越來越遠,顯示土地稅制的改革非常迫切。

從這個觀點來看,本書不僅適合關心不動產市場與土地政策的產官學研人士閱讀,也值得任何關心國家社會未來發展的讀者閱讀,即使不具有不動產專業的背景。

<作者序>

以過去為基石 尋找未來理想
─卓輝華

「房價會上漲嗎?」如果在15年前問這句話,可能有99%的人會認為:台灣房價不要繼續下跌就不錯了!
「房價會下跌嗎?」面對政府打房,仍有9成以上的人認為:台北房價很難下跌。

不過十多年的時空變遷,民眾對房價看法居然有如此巨大的差異,我們不禁要問:這些現象背後到底隱藏著什麼原因?許多人應該都記得西元2000年前後,網路科技與知識經濟當道,只要擁有知識,就是擁有財富。當時坐擁不動產者,正如”不動產”之名,不僅難以變現,還會逐日貶值!十年之後,某位科技大老卻感嘆科技產業是”茅山道士"(毛3到4:毛利僅3到4%的諧音),而投資房地產者,連每天睡夢時,資產都繼續增值。如果重新來過,他寧可轉行做房地產投資!時代巨輪永續前行,每段道路山水風光不盡相同;歷史經驗的累積,要我們摒除短視近利的盲點,不要執著於眼前現實的處境;而是以史為鑑,學習風險管理,避免重蹈覆轍,掌握投資先機。這十年來,跟著房地產市場面做多而投資買房的人,應該都有賺錢的機會,甚至有人說:「幾年前聽一個藝人在預售屋接待中心造勢演講,跟著買了一戶,現在已經漲了五成。」一旦買房賺了錢,他好像就是投資專家了,還會訕笑沒買房的朋友:「叫你不要去聽甚麼教授的演講,三年前下決心買就對了,當初不買,你現在要多工作十年,才能買到同樣的房子。」

其實教授學者從基本面分析房地產市場,大多會發現找不到房價、地價上漲的理由,或是沒道理上漲這麼多。房地產業者則擅於在市場面以廣告行銷造勢,運用很多理由塑造房價神話。相信很多讀者經常會聽到年紀較長的人說:「當年這個地方,一坪土地才5萬元,要買多少就有多少!很可惜當時沒有下手!」「如果當年沒有買這一棟房子,現在花我一輩子的薪水,也買不起這間房子。」前者因為沒有下手買地而怨嘆,後者則因買房而自認高明。

讀者在閱讀本書提到的不同時期房價變動時,也可能興起「早知道就好了」的情結,甚至發出:「如果那時不是只買一戶,而是買兩戶、三戶,現在就發了!」之語。但房價的變動又有誰能保證一定如自己的預期呢?
一位經營地方型的資深仲介業者透露:「我看過好多投資客在房價下跌時,開始還捨不得賣,後來想賣都賣不掉,最後斷頭丟給銀行!我還是穩穩賺3%仲介費比較踏實。」千金難買早知道!你會知道50年前台北市新公寓每坪只要3,000多元,而現在北市新屋平均要價每坪90萬元嗎?你又怎麼會知道1980年代某一座落台北市仁愛路豪宅每坪要價60萬元,但是在2000年初期的法拍市場,只有每坪20萬元的行情?為什麼房價會從一坪幾千元漲到現在的近百萬元?台灣是如何度過房價泡沫化失落的十年?這中間經歷了哪些社會、經濟、政策的變動?有哪些年度的房價漲得特別高?房價下跌時的市場慘況會如何?再過20年平均房價會是每坪300萬元起跳嗎?或是像日本失落的二十年,房價打了對折?關於這些問題,我與讀者們都想知道答案。

在大學、研究所時期,我接受的是地政教育,畢業後從事不動產估價工作三十餘年,經過幾波房地產景氣起伏。因為工作關係,隨時都必須以第一手資料觀察房價、地價變動。印象最深刻的,就是1980年代初,信義計畫區土地估計價格只有每坪5到10萬元,而現在每坪地價高達8、9百萬元。我也曾經以顧問角色,輔導過十幾家建設公司進行股票上市與上櫃作業。記得就在1990年初期,我輔導一家高雄建設公司股票上市,並與經營者聊到他的經營理念和展望。這位企業主意氣風發的談到由他領導的建設集團想要在十年內累積到13位數的財富。然而,在股票上市十年後,這家公司卻遭逢景氣落底,發生財務危機而下市。

景氣起伏之中,我還見識到經歷景氣數波震盪、如今仍存在的建築開發商,越來越懂得韜光養晦、穩健經營。反而近年大放異彩、勇猛推案的,都是新崛起的業者。只能說大浪淘盡英雄,江山代有才人出,未來誰能續領風騷,值得觀察。最近數十年興起的新制度經濟學,談到制度或政策的產生,有著路徑相依(Path Dependency)的關係存在。本書是從房價趨勢、經濟背景與房地產政策等三方面路徑相依的關聯性展開,論述台灣房地產市場發展的歷程。基本上,從房價漲跌來分析房地產市場景氣榮枯。1980年代之前的房價資訊以台北市為主,1980年代之後加上新北市、台中市與高雄市的房價資訊。

1960年代初期房價每坪僅以千元計,五十年後則以十萬或以百萬元計,只是分析五十年就看到兩百多倍的增值。難道所謂的"土地神話"或"房價神話",在未來五十年、或一百年後,會讓房價達到每坪幾千萬元?或者,反而是回歸每坪幾千元呢?其次,經濟與金融情勢直接影響國家發展。書中每一階段的房地產市場狀態,都會簡單敘明當時的經濟環境背景,讓讀者明瞭經濟與房地產市場景氣的依存關係。路徑相依在政策制定的表現上尤為明顯。近半世紀以來的房地產市場,充分影響政府的土地和住宅政策擬定,舉凡1960年代末期加強規劃都市計畫、1970年代中期進行非都市土地使用編定與全面實施平均地權、1990年代全面容積率管制、2000年的開放農地自由買賣等,都是具體例證。

房地產多半具有強烈的地方需求特性,市場發展的時間軸或空間分佈差異極大。因此易有多元聲音解讀市場現象,無論是建築開發商、仲介經紀人、投資客、自住者、無殼蝸牛、學術研究者或政府官員等,在讀完本書後,都會有各自想法去表達對市場趨勢、房價高低、土地政策、居住問題、賦稅制度等看法。由於影響房地產景氣起伏的因素極多,本書試圖綜合歷年來的房價、經濟與政策等資料的觀察,以作者之管窺,來檢視房地產市場的變動趨勢。要說明的是,早期房地產市場資料不多,近十餘年來市場資料又過於龐雜,每個次市場發展各有特色與景氣起伏,要將其大部列入參考或紀敘,實力有未逮。因此書中如有疏漏或不足之處,還請房地產前輩與賢達指正之。

為本書提筆撰寫推薦序的林建元老師,是我極為景仰的一位學者,不僅博學多聞、思路敏捷,又有眾多精彩創意,無論是擔任台北市副市長任內建樹,或參與中央政府各種委員會議,多從積極正面的語彙給予建言,我要感謝林老師對本書的指導、政策對談與賜序嘉勉。世邦魏理仕(CBRE)林俊銘董事總經理在澳大利亞、新加坡、香港、中國和台灣都有工作經驗,感謝他以外商地產經驗,來對談香港CEPA主題,為本書增光。謝國鏞與郭國任是我好友與估價師事務所合夥人,有他們的協助,我才有餘裕撰寫這本書。還要感謝同事鄭容宇協助繪圖,吾兒卓中麟協助文稿校對。

我與李德芳認識二十餘年,他是少數擁有地政背景的媒體記者,對房地產市場發展或政策評論,一直抱持著熱情與理想,當他發現出版界還沒有類似講述房價趨勢、市場研析、政策緣起的著作時,就大力推薦財信出版發行本書。

誠如書名所言,回顧房市五十年風雲,可以理解這半世紀以來房市發展、房價趨勢、土地利用、住宅政策、房產稅賦等等變動與衍生論述,希望在開卷之餘,能激盪出讀者們心中關於土地正義與居住正義的理想,就是我撰寫本書的最大願望。

<導讀>

試問,誰曾記取歷史教訓?

這不是老生長談!每當歷史重演,我總想問:到底有誰真能記取歷史教訓?
在台灣島上,房地產價格幾度大起大落,主導了多少財團興衰?在房市行情狂飆與崩落谷底之間,又衍生多少家庭悲歡?也許,只因人們是健忘的,所以回顧歷史這件事情,永遠迷人、不褪流行。以我個人為例,多年主跑房地產新聞的採訪生涯中,遇到過多位受訪者隨口就能談出一整套屬於自己的房市發財聖經,姑且不論他們訴說的內容是否正確,卻正好展現臺灣民眾高度喜愛房地產的特性,這一點無庸置疑。
問題來了,當我們真正想要回顧台灣房地產市場發展歷程時,會驚覺房市這個非常重要市場的相關紀錄居然殘缺不全,看遍目前出版市場也沒有一本書能夠清楚交代,讓這塊牽連範圍極廣的財經史呈現空白。
幸好,在2014年,”房市激盪五十年”橫空出現。
一舉帶給我們台灣房地產市場過去五十年間發展歷程的完整紀錄,在市面上眾多教導人買房子賺大錢、或者披露部分房地產業者不願曝光的賺錢招數....等書籍滿天飛舞之際,”房市激盪五十年”補上屬於臺灣房地產訊息最重要的一塊拼圖。這樣說吧,少讀了這一本書,無論誰想了解台灣房地產市場的發展訊息,都會不夠完整。同時,也無從藉著回顧房市起落歷程,虛心檢討過去,更談不上由房地產歷史經驗去推估未來。

<作者簡介>

卓輝華 博士

1959年出生於台灣,獲得政治大學地政學系博士學位,具備中華民國不動產估價師、英國皇家特許測量師學會資深會員(FRICS)資格。目前擔任中國土地改革協會理事長與RICS (英國皇家特許測量師學會) 台灣分會籌備會會長。身為宏大不動產估價師聯合事務所創辦人,卓輝華也擔任此事務所的合夥估價師暨所長。除了在估價與地政領域累積了豐富經歷外,他還
是中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員,曾經擔任中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長、行政院國家資產經營管理委員會委員、中國土地估價師協會顧問(大陸)等。